2025년 소액보증금 우선변제 총정리 근저당 설정 연도 + 지역별(서울·수도권·광역시·중소도시) 상세 변천표 포함

 

 

전세사기·깡통전세가 급증하면서 세입자가 반드시 알아야 할 핵심 제도가 바로 "소액보증금 우선변제(최우선변제권)" 입니다.

하지만 많은 임차인이 “내 보증금이 2025년 기준으로 소액보증금이면 되겠지?”라고 오해합니다.

 

정확한 기준은 ‘계약일’이 아니라 ‘근저당이 설정된 날짜’입니다.

즉, 집에 설정된 근저당의 “연도”와 “지역”에 따라 우선변제 금액이 모두 달라집니다.

 

아래에서는 2025년 최신 기준과 함께 지역별 + 근저당 설정 연도별 변천표까지 모두 정리했습니다.

 

 

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✔ 소액보증금 우선변제란?

 

대항력을 갖춘 세입자(전입신고 + 실제거주)가 경매 시

은행보다 먼저 보증금 일부를 받을 수 있는 제도입니다.

 

핵심 요건은 다음 3가지:

 

1. 전입신고 + 실제 거주(대항력)

 

2. 근저당 설정일이 임차인보다 앞서야 함

 

3. 배당요구 반드시 제출

 

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✔ 우선변제 판단 기준 = “근저당 설정 연도”

 

예를 들어,

 

2025년에 전세계약을 맺었어도

 

근저당이 2014년에 설정됐다면

 

 

→ 2014년 소액보증금 기준이 적용됩니다.

 

그래서 전세계약 전 반드시 등기부등본의 을구 – 근저당 설정일을 확인해야 합니다.

 

 

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✔ 2025년 기준 지역별 소액보증금·우선변제 금액

 

■ 서울특별시

 

소액보증금: 1억 6,500만 원 이하

 

우선변제: 5,500만 원

 

 

■ 수도권 과밀억제권역 + 세종

 

(과천·성남·분당·안양·광명·용인·화성·김포 등)

 

소액보증금: 1억 3,000만 원

 

우선변제: 4,300만 원

 

 

■ 광역시 + 주요 중대형 도시

 

(인천·부산·대구·대전·울산 + 안산·광주·파주·평택·이천 등)

 

소액보증금: 8,500만 원

 

우선변제: 2,800만 원

 

 

■ 중·소도시(기타 지역)

 

소액보증금: 7,500만 원

 

우선변제: 2,500만 원

 

 

 

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✔ 근저당 설정 연도별 우선변제 기준 변천표

 

(서울 + 수도권 과밀억제권역 + 광역시 + 중소도시 전체 포함)

 

아래 표는 세입자가 실제 등기부등본을 확인할 때 즉시 적용 가능한 핵심표입니다.

 

 

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■ 서울특별시 연도별 소액보증금·우선변제 변천표

 

근저당 설정일 소액보증금 기준 우선변제 금액

 

2001.09~2008.08 4,000만 원 1,600만 원

2008.08~2010.07 6,000만 원 2,000만 원

2010.07~2013.12 7,500만 원 2,500만 원

2014.01~2021.05 9,500만 원 3,200만 원

2021.05~2023.02 1억 5,000만 원 5,000만 원

2023.02~현재 1억 6,500만 원 5,500만 원

 

 

 

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■ 수도권 과밀억제권역 연도별 변천표

 

(성남·과천·부천·안양·광명·용인·화성·고양·김포 등)

 

근저당 설정일 소액보증금 기준 우선변제 금액

 

2001~2008 3,500만 원 1,400만 원

2008~2010 5,000만 원 1,700만 원

2010~2013 6,500만 원 2,200만 원

2014~2021 8,500만 원 2,800만 원

2021~2023 1억 2,000만 원 4,000만 원

2023~현재 1억 3,000만 원 4,300만 원

 

 

 

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■ 광역시(부산·대구·대전·광주·울산·인천) 연도별 변천표

 

근저당 설정일 소액보증금 기준 우선변제 금액

 

2001~2008 3,000만 원 1,000만 원

2008~2010 4,000만 원 1,300만 원

2010~2013 5,500만 원 1,800만 원

2014~2021 7,000만 원 2,300만 원

2021~2023 8,000만 원 2,600만 원

2023~현재 8,500만 원 2,800만 원

 

 

 

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■ 중·소도시(기타 지역) 연도별 변천표

 

근저당 설정일 소액보증금 기준 우선변제 금액

 

2001~2008 2,500만 원 850만 원

2008~2010 3,500만 원 1,200만 원

2010~2013 4,500만 원 1,500만 원

2014~2021 6,000만 원 2,000만 원

2021~2023 7,000만 원 2,300만 원

2023~현재 7,500만 원 2,500만 원

 

 

 

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✔ 세입자를 위한 실제 체크리스트

 

① 등기부등본 확인

 

근저당 설정 연도

 

근저당 금액

 

다수 금융기관 설정 여부

 

 

② 대항력 유지

 

전입신고

 

실제 거주 유지

 

 

③ 경매 시 배당요구 필수

 

종기일까지 제출해야 우선변제권 인정.

 

④ 주택 가격의 절반 규칙

 

우선변제 금액은 집값의 1/2을 넘을 수 없음.

→ 소형 빌라·다가구는 실제 배당금이 더 줄어들 수 있음.

 

 

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✔ 결론: 지역 + 설정연도 = 우선변제 금액이 달라진다

 

우선변제권은 강력한 세입자 보호 제도이지만,

실제 보호받는 금액은 다음 두 가지로 완전히 달라집니다.

 

✔ 집이 어느 지역인가? (서울·수도권·광역시·중소도시)

✔ 근저당이 언제 설정됐는가? (연도별 기준 적용)

 

따라서 전세계약 전에는 반드시

등기부등본 → 근저당 설정일 확인 → 지역별 변천표 적용

이 순서로 보증금 보호 가능 여부를 계산해야 합니다.