전세보증금 회수 위험이 커진 지금, 세입자가 꼭 알아야 할 소액보증금 우선변제(최우선변제권)의 핵심 규정과 근저당 설정 연도별·지역별(서울·수도권·광역시·중소도시) 변천표를 정리했습니다.
우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 전입신고 + 실제 거주(대항력)를 갖춘 상태에서 주택이 경매로 넘어갈 때, 선순위 근저당권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리입니다. 핵심은 ‘근저당 설정 연도’에 따라 적용 기준이 달라진다는 점입니다.
2025년 지역별 최신 기준 (신규 근저당 설정 기준)
| 지역 | 소액보증금 기준 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역·세종 | 1억 3,000만 원 이하 | 4,300만 원 |
| 광역시(주요)·일부 대도시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 중·소도시(기타) | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
*위 표는 2025년 기준으로 근저당이 새로 설정되는 경우 적용되는 최신 기준을 요약한 것입니다. 실제 적용은 등기부등본의 근저당 설정일(연도)에 따릅니다.
근저당 설정 연도별 변천표 (서울 · 수도권 · 광역시 · 중소도시)
아래 표들은 등기부등본의 근저당 설정 연도에 따라 적용되는 과거~현재의 대표적 소액보증금 및 우선변제액 변천을 정리한 것입니다. 세입자는 계약 전 반드시 적용 연도를 확인하세요.
① 서울특별시
| 근저당 설정일(연도) | 소액보증금 기준 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| 2001.09 ~ 2008.08 | 4,000만 원 | 1,600만 원 |
| 2008.08 ~ 2010.07 | 6,000만 원 | 2,000만 원 |
| 2010.07 ~ 2013.12 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
| 2014.01 ~ 2021.05 | 9,500만 원 | 3,200만 원 |
| 2021.05 ~ 2023.02 | 1억 5,000만 원 | 5,000만 원 |
| 2023.02 ~ 현재(2025) | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
② 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·세종
| 근저당 설정일(연도) | 소액보증금 기준 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| ~2008 | 3,500만 원 | 1,400만 원 |
| 2008~2010 | 5,000만 원 | 1,700만 원 |
| 2010~2013 | 6,500만 원 | 2,200만 원 |
| 2014~2021 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 2021~2023 | 1억 2,000만 원 | 4,000만 원 |
| 2023~현재(2025) | 1억 3,000만 원 | 4,300만 원 |
③ 광역시(부산·대구·대전·광주·울산·인천)
| 근저당 설정일(연도) | 소액보증금 기준 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| ~2008 | 3,000만 원 | 1,000만 원 |
| 2008~2010 | 4,000만 원 | 1,300만 원 |
| 2010~2013 | 5,500만 원 | 1,800만 원 |
| 2014~2021 | 7,000만 원 | 2,300만 원 |
| 2021~2023 | 8,000만 원 | 2,600만 원 |
| 2023~현재(2025) | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
④ 중·소도시(기타 지역)
| 근저당 설정일(연도) | 소액보증금 기준 | 우선변제액 |
|---|---|---|
| ~2008 | 2,500만 원 | 850만 원 |
| 2008~2010 | 3,500만 원 | 1,200만 원 |
| 2010~2013 | 4,500만 원 | 1,500만 원 |
| 2014~2021 | 6,000만 원 | 2,000만 원 |
| 2021~2023 | 7,000만 원 | 2,300만 원 |
| 2023~현재(2025) | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
세입자를 위한 필수 체크리스트
- 등기부등본 확인: 을구의 근저당 설정 연도와 금액을 반드시 확인하세요.
- 대항력 확보: 전입신고와 실제 거주(점유)를 신속히 완료하세요.
- 경매 시 배당요구 제출: 배당요구 종기 내 제출해야 우선변제권이 인정됩니다.
- 주택가액 1/2 제한: 우선변제액은 주택가액의 절반을 초과할 수 없습니다.
등기부등본을 보면 근저당 설정 연도와 번호가 바로 나타나므로, 계약 전 확인만으로도 회수 가능성 예측이 가능합니다.
